布料应用✿◈✿✿✿，纺织行业✿◈✿✿✿，尊龙凯时 - 人生就是搏!✿◈✿✿✿，尊龙凯时工厂设备✿◈✿✿✿。近期✿◈✿✿✿，广州从化城市建设投资集团副总经理郑建军做客明源直播间时✿◈✿✿✿，分享了目前存量物业资产盘活模式和实施路径探索✿◈✿✿✿。今天小明就整理出来✿◈✿✿✿，供各位参考和借鉴✿◈✿✿✿。

　　存量资产盘活大致有4种模式✿◈✿✿✿，即资产处置与整合✿◈✿✿✿、土地收储与置换✿◈✿✿✿、土地优化盘活以及物业资产的提质增效✿◈✿✿✿。下面详细来说✿◈✿✿✿。

　　这里补充一下✿◈✿✿✿，一级开发即土地整理✿◈✿✿✿，比如五通一平✿◈✿✿✿、七通一平✿◈✿✿✿；二级开发是土地的开发建设✿◈✿✿✿，比如说建设物理空间和平台✿◈✿✿✿，建设园区✿◈✿✿✿、商业综合体等等✿◈✿✿✿；三级开发则是进行产业招商运营✿◈✿✿✿。

　　土地自主利用开发✿◈✿✿✿：我们平时看到的一些企业总部大楼✿◈✿✿✿、生产基地等✿◈✿✿✿，很多是利用企业存量土地进行开发的✿◈✿✿✿。开发过程当中✿◈✿✿✿，也会涉及很多关联方✿◈✿✿✿，比如土地的权属方✿◈✿✿✿、投资建设方✿◈✿✿✿、属地政府等✿◈✿✿✿，如何去平衡各方面的利益✿◈✿✿✿，同时又能调动积极性✿◈✿✿✿，是土地盘活当中的重点尊龙凯时官网app✿◈✿✿✿。

　　企业升级转型✿◈✿✿✿：根据企业自身的发展方向✿◈✿✿✿，通过产业的升级改造✿◈✿✿✿，发展与企业本身相关的科技研发或文化创意✿◈✿✿✿、现代服务等功能的产业✿◈✿✿✿，并以此为契机✿◈✿✿✿，推进企业转型升级✿◈✿✿✿。

　　第一类是物业的升级改造✿◈✿✿✿，在原有存量老旧物业的基础上✿◈✿✿✿，结合市场需求探索新的升级改造模式✿◈✿✿✿。对软硬件设施以及物业的功能业态进行重新定位尊龙凯时官网app✿◈✿✿✿，突出项目亮点✿◈✿✿✿，增加经营收益✿◈✿✿✿。

　　考虑物业是否要进行升级改造✿◈✿✿✿，从短期来看✿◈✿✿✿，需要先明确能否提升物业的租金收入或出租率✿◈✿✿✿。从长期来看✿◈✿✿✿，物业资产能否升值和溢价✿◈✿✿✿，还取决于精细化的资产运营管理能力✿◈✿✿✿。

　　第二类是对物业资产进行新功能的挖掘✿◈✿✿✿，看看城市发展✿◈✿✿✿、产业转型的需求是否能满足✿◈✿✿✿，然后深度挖掘物业资产的新功能✿◈✿✿✿。

　　推动闲置物业资产改造与转型✿◈✿✿✿，合理调整规划用途和开发强度✿◈✿✿✿，开发用于创新研发✿◈✿✿✿、卫生健康✿◈✿✿✿、养老托育✿◈✿✿✿、体育健身✿◈✿✿✿、休闲旅游✿◈✿✿✿、社区服务或作为保障性租赁住房等新功能✿◈✿✿✿。

　　资产信息的梳理✿◈✿✿✿：比如土地证和房产证✿◈✿✿✿，土地房产信息✿◈✿✿✿、证照及各类合同等✿◈✿✿✿。再说细一点✿◈✿✿✿，包括占地面积✿◈✿✿✿、建筑物的面积容积率等等✿◈✿✿✿。

　　物业情况✿◈✿✿✿：比如建筑物的结构✿◈✿✿✿、层高层数✿◈✿✿✿、水气电暖✿◈✿✿✿、机电设施情况✿◈✿✿✿，装修状况和业态情况✿◈✿✿✿；物业权属主体人员情况和经营情况✿◈✿✿✿。

　　政策方面的研究✿◈✿✿✿：在盘活✿◈✿✿✿、升级改造之前✿◈✿✿✿，我们需要了解规划✿◈✿✿✿，总规控规以及包括产业发展规划✿◈✿✿✿，甚至包括城市更新✿◈✿✿✿、投融资等方面的政策✿◈✿✿✿。

　　经营的状况✿◈✿✿✿：一些物业是在经营期限内或在租赁期限内的✿◈✿✿✿，我们要对物业的经营状况进行了解✿◈✿✿✿，比如收入✿◈✿✿✿、经营的成本✿◈✿✿✿、利润✿◈✿✿✿、承租户租期与租金等等✿◈✿✿✿。

　　方向正确✿◈✿✿✿：从大的层面来讲✿◈✿✿✿，看资产盘活是否有利于城市✿◈✿✿✿、地区的经济发展✿◈✿✿✿，是否能够对地方的产业转型✿◈✿✿✿、市场需求提供帮助✿◈✿✿✿。从小的方面来讲✿◈✿✿✿，是否有利于资产价值的提升和经营效益的提升✿◈✿✿✿。

　　路径正确✿◈✿✿✿：尤其像国有资产有红线✿◈✿✿✿，不能出现国有资产的流失和损失✿◈✿✿✿，要确保国有资产保值增值✿◈✿✿✿。在实施过程中✿◈✿✿✿，相关流程✿◈✿✿✿、决策都要依法合规✿◈✿✿✿，操作路径和流程要正确✿◈✿✿✿。

　　市场正确✿◈✿✿✿：要符合市场规律以及产业发展规律✿◈✿✿✿，规避一些市场风险✿◈✿✿✿。对产业客群✿◈✿✿✿、人流✿◈✿✿✿、政策等✿◈✿✿✿，甚至包括竞争对手✿◈✿✿✿，都要作出研判ta66.app番茄社区✿◈✿✿✿，针对同类竞品项目✿◈✿✿✿，是否有差异化的定位和发展✿◈✿✿✿，要做到心中有数✿◈✿✿✿。

　　可行性研究✿◈✿✿✿，要从政策用地以及规划上判断✿◈✿✿✿，是否能够进行升级改造或者资产盘活✿◈✿✿✿。比如从用地性质✿◈✿✿✿、土地规划✿◈✿✿✿、报批报建等✿◈✿✿✿，还有产业招商方面做可行性论证✿◈✿✿✿，然后做好财务测算✿◈✿✿✿，把改造后潜在的价值和升值空间✿◈✿✿✿，做横向✿◈✿✿✿、纵向对比分析✿◈✿✿✿。对未来的经营收入✿◈✿✿✿、出租率✿◈✿✿✿、改造成本✿◈✿✿✿、改造期间造成的损失也要进行评估✿◈✿✿✿，做好论证分析✿◈✿✿✿。

　　然后对涉及经营风险以及后续可能涉及的法律风险进行论证和分析✿◈✿✿✿。比如现在有一些物业资产ta66.app番茄社区✿◈✿✿✿，在经营期范围内或承租期期限内✿◈✿✿✿，如果要做全面的升级改造✿◈✿✿✿，需要安排和处理现有的租户✿◈✿✿✿，这里面就涉及提前解约清退✿◈✿✿✿、补偿等措施✿◈✿✿✿。

　　二是功能定位以及产业定位✿◈✿✿✿，包括客群✿◈✿✿✿、目标客户和租金定价是不是和市场或我们的心理预期能够匹配✿◈✿✿✿；与周边的项目对比✿◈✿✿✿，在产业✿◈✿✿✿、定位✿◈✿✿✿、产品和租金上✿◈✿✿✿，我们的规划布局方面是否有一定的优势✿◈✿✿✿。上述研判可以采用 Swot工具做比较深度的分析✿◈✿✿✿。

　　三是升级改造的现实性和前瞻性ta66.app番茄社区✿◈✿✿✿，物业资产升级改造不仅要考虑当前需求✿◈✿✿✿，还要有一定的前瞻性✿◈✿✿✿，要充分考虑未来消费需求和产业发展趋势✿◈✿✿✿。

　　战略设计✿◈✿✿✿：打造资产盘活和管理的平台和抓手✿◈✿✿✿，统筹具有开发✿◈✿✿✿、盘活潜力的老旧园区✿◈✿✿✿、闲置土地和大宗物业✿◈✿✿✿；确定不同资产盘活的战略方向和定位✿◈✿✿✿，制定资产盘活方案和策略✿◈✿✿✿，完成内部投资决策程序✿◈✿✿✿。

　　团队搭建✿◈✿✿✿：明确资产盘活相应的实施主体尊龙凯时官网app✿◈✿✿✿，包括责任部门✿◈✿✿✿、责任人✿◈✿✿✿，组织搭建专业的团队✿◈✿✿✿，如投融资团队尊龙凯时官网app✿◈✿✿✿、开发团队✿◈✿✿✿、项目施工建设团队✿◈✿✿✿、运营团队✿◈✿✿✿、招商团队等等✿◈✿✿✿，确保各项工作能够快速跟进✿◈✿✿✿，团队要密切配合✿◈✿✿✿。

　　项目建设✿◈✿✿✿：根据项目的规模以及难易程度✿◈✿✿✿，依法依规按照项目建设的相应制度和流程推进✿◈✿✿✿，包括立项✿◈✿✿✿、投资✿◈✿✿✿、施工✿◈✿✿✿、竣工全周期的管理✿◈✿✿✿，项目建设过程中也要考虑到后续的项目评价✿◈✿✿✿、审计等问题✿◈✿✿✿。

　　项目管理在实施管理当中✿◈✿✿✿，对成本✿◈✿✿✿、进度ta66.app番茄社区ta66.app番茄社区✿◈✿✿✿、质量和安全这几个重要环节要严格管理✿◈✿✿✿，建立和执行科学的项目管理和评估体系✿◈✿✿✿。

　　招租招商✿◈✿✿✿：可以根据项目实际情况实施招商先行尊龙凯时官网app✿◈✿✿✿。在招商过程中✿◈✿✿✿，要将客户进行分类✿◈✿✿✿，比如一类客户是500强企业✿◈✿✿✿、行业龙头企业尊龙凯时官网app✿◈✿✿✿，然后围绕这类企业进行精准定位招商✿◈✿✿✿；二类✿◈✿✿✿、三类客户是和产业规划✿◈✿✿✿、项目定位相匹配的客户✿◈✿✿✿，制定和实施招商推广方案✿◈✿✿✿，拓宽线上✿◈✿✿✿、线下多元化招商渠道✿◈✿✿✿。

　　值得关注的是✿◈✿✿✿，现在国家一直在倡导数字经济✿◈✿✿✿、5G技术✿◈✿✿✿、物联网✿◈✿✿✿、双碳低碳园区等ta66.app番茄社区✿◈✿✿✿，智慧运营也是一大趋势✿◈✿✿✿，存量资产运营管理方需要系统地搭建平台✿◈✿✿✿，为入驻企业提供一些增值服务✿◈✿✿✿，比如产业大数据的挖掘✿◈✿✿✿，产业上下游的相关数据分析和应用✿◈✿✿✿，以此促进园区和企业之间深度联系✿◈✿✿✿。

　　【参会人员】✿◈✿✿✿：地方政府发改委✿◈✿✿✿、文旅局✿◈✿✿✿、卫健委✿◈✿✿✿、民政局等相关部门✿◈✿✿✿；开发商✿◈✿✿✿、建设单位✿◈✿✿✿、运营商✿◈✿✿✿、规划设计机构✿◈✿✿✿、养老✿◈✿✿✿、文旅康养产业及相关行业上下游产业链企业家✿◈✿✿✿、公司董事长✿◈✿✿✿、总经理等核心高层管理人员✿◈✿✿✿。

　　全联旅游业商会康养文旅产业分会副会长尊龙凯时官网app✿◈✿✿✿、北京壹方城旅游文化公司联合创始人✿◈✿✿✿、上海旗鉴董事合伙人✿◈✿✿✿、海南嘉壹董事合伙人

　　北京和睦家康复医院副主任委员✿◈✿✿✿、联合国“世界医学与⼈类健康杰出贡献奖”获得者✿◈✿✿✿、新安贞医院筹备执⾏委员会主席

　　中铁文旅投资集团健康产业有限公司副总经理✿◈✿✿✿、中铁春台悦(成都)健康养老服务有限公司董事长✿◈✿✿✿、中铁春台汇康(成都)健康产业发展有限公司董事长

　　科图设计创始人✿◈✿✿✿、总建筑师✿◈✿✿✿，《《医养结合设施规划设计标准》参编人✿◈✿✿✿、中国非公立医疗机构协会建筑规划专家✿◈✿✿✿、壹方城特色产业联盟康养产业专委会委员